2022年11月10日木曜日

不動産投資

2007年頃、みなとみらい(※正確にはみなとみらいではなく横浜駅北東口のベイクオーターあたり)のタワーマンションを買おうか悩んだ挙げ句買わなかったのですが、 買っていたら現時点(築15年)で結構なお値段で出回っているので、やはり、あの時買っておくのが正解だったか...と悔やんでいますw

実際、どの程度儲かるポテンシャルがあったのか皮算用してみます。

2007年の売出し(※竣工は2009年)当時の販売価格は、1LDK50平米前後の中層階(20Fぐらい)でだいたい3,000万円前後でした。

そして、現在(2022年)の中古販売価格は7,000万円前後。(9000万円という記録もあったが売れたかは分からないので、売り抜けられる安全圏で算定)

年利3%で2,500万円ほど借り、金利込みで月々平均12.3万円返済しながら管理費+修繕積立金を毎月3万円支払った場合、15年時点での支払い額は2,754万円、借金(ローン)残高は約1,150万円という計算になります。

つまり、15年目に7000万円で売れれば、仲介手数料等を差っ引いても2,300万円ほどの利益が得られた計算になります。

7000万円の物件を賃貸に出した場合、表面利回り5%として月額29万1,666円あたりが相場です。(Suumoで見ると安くても26.9万円/月ぐらい)

元の売値は3000万円だから、新築で購入した場合の表面利回りは11.67%という、田舎の築古マンションに迫る勢いの表面利回りで運用できるようです。

大規模修繕が恐らく15年ぐらいで発生することを勘案すると、そこで修繕積立金の大幅up等に見舞われる可能性があるので、多分、買っていても15年もキープすることはなくて10年ぐらい住んでそこから2〜3年目処で高値売り抜けを狙うつもりだったので、多分そこまで利幅は大きく無かったかもしれませんが。

ただし、これは2007年(15年前)時点の話しで、現在の(飽和状態の)タワーマンションではそこまでのリターンが望める物件はまず無いと思います。

便利な都心に建ってはいるものの、固定費(管理費+修繕積立金)が高く、生活にも不便だし災害リスクも高いので、バブル期のリゾートマンションのように負債化するリスクもかなり高いと思われます。なので、投資目的ではあまりオススメできません。(その辺のリスク判断が2007年当時、購入に踏み切れなかった原因ですが、今だと初期費用もかなり跳ね上がっているから更にハイリスクかなと)

2022年11月7日月曜日

メガドライブミニ2

私のTwitterフォローしている方にM2系の方が多いこともあってか、メガドライブミニ2の話題で結構盛り上がっていたので結構買いたかったのですが、今買おうとするとAmazonマーケットプレイス(転売ヤーの巣窟)から買うしかないので、近所のハードオフに回ってくるのを気長に待つことにします。

やはり気になるのはセガマークV版スペースハリアーですね。

移植版に新たな1ページ…セガマークV版「スペースハリアー」!

なお、セガマークVはメガドライブの開発コードのこと。

前世代機のセガマークIII(SMS)のVDPは、TMS9918aをベースに新たな画面モード(Mode4)を搭載した独自ハード(ヤマハ製)ですが、メガドライブにはMode5と呼ばれる新たな画面モードが追加されているので、開発コード名の由来はMode5から来ているのではないかと推測しています。(日本版SMSが第4世代ということで第5世代という可能性もありそうですが、日本版SMSを世代カウントするのは微妙なところかなと※私見)

Mode5にはコストの関係で画像の拡大縮小機能を搭載できなかったようですが、今回Mode5に拡縮機能を搭載したIfハード向けにスペースハリアーを移植したとか。

ちなみに、メガCDには画像の回転と拡大縮小機能が搭載されているので、実質「メガCD版スペースハリアー」ですね。

かなり誰得感がありますw

それなら、アーケード版をAS ISでオマケ搭載した方がソフトウェアの開発コストを大幅に抑えられる気が...まぁ、漢気は感じますが。

ただ、個人的に漢気なら、むしろセガマークIII版のスペースハリアーの方に感じてしまうタイプです。

飽くまで個人の趣向に関するお話ですが、リファインよりもディチューンの方が惹かれるということです。

「敢えて、プレステ4用のタイトルをメガドライブに頑張って移植しました」とか。

言うのは簡単でやるのは大変だろうとは思いますが。

Switch版のnamcotコレクションでそういう路線のゲームがあったようですが、何本かゲームを買った時のオマケということで内容未確認...単品で売られていたら即買いしたと思いますが、どうしてもそういうゲームはノベリティ的な扱いになり、ノベリティを買うために不要なソフトを買うのはちょっと...ということで買いませんでした。

Switchの8bit系レトロゲームはどうも抱き合わせ販売が多いので、単品販売してくれているアーケードアーカイブス以外は買うのを躊躇ってしまいます。(飛翔鮫もアーケードアーカイブスで出て欲しかった)

パッケージ販売なら媒体&流通コストの関係で抱き合わせやむ無しですが、DL販売ならバラ売りして単価を抑えた方がカジュアルに買えて良さそうな気がするけど、抱合せにした方がARPPUが上がる(=総売上が上がる)という判断なのかな?

単価が高いから買わない層も一定数居そうな気がするし、単品バラ売りでマーケット露出を増やしつつ、ほぼAS IS(低単価)で作って手数で勝負するアーケードアーカイブス方式の方が商売としては上手な気がします。(※ハムスターもM2も公開企業ではないので、実際の経営成績は不明だから単なる想像ですが)

2022年11月2日水曜日

MBPよりMBAが高い件

現在メインマシンでMacBookAirの2020年モデル(最後のIntel系CPUのモデル)を使ってますが、Android Studioが鬼のように遅いので、突発的にMBA(MacBookAir)じゃなくてMBP(MacBookPro)にしようかな?と思って見積もってみました。

う〜ん...高い。

今のMBAを下取りで-3万円しても約23万円。

ただ、どうせ買い換えるなら便利なMagSafeが復活しているモデルが欲しいところ。

USB-Cだとカジュアルに抜き差しできないので、マグネットで接続できる非公式のアクセサリーを使ってますが、それでUSB-Cが1ポート潰れるのが微妙に不便なので。

という訳で、ついでにMagSafe3が復活している最新のMBAを見積もってみました。

ん... MBPより微妙に高いな。

MBP/MBAの違いとしては、

  • MBAはCPUをM1にダウングレードできる(というかM1が標準)
  • MBPはTouchBarがついている

という感じらしい。

なので、

  • TouchBarは要らないけどMagSafe3は欲しい → MBAがベスト
  • TouchBarは必要でMagSafe3も欲しい → しばし待たれよ

という感じのようです。

TouchBar搭載のモデルはまだ使ったことが無いので良し悪しは分かりませんが、無くて困るものでもないのでMBAで良いんじゃないか感。

本当はArchLinuxにしたいところですが。(XCODEが動けば...)

ただし、メインPCは最低4年使うことにしているので当面買い替えません。

東方VGSでの輝針城(※原作未プレイ)以降をプレイするだけのために、激安Windows機をサブマシンとして調達する可能性ならありますが。その場合、減価償却せずに経費で落としたいので10万円未満でなければなりません...(Macも昔は8万とかで買えたんですがねぇ)

2022年10月24日月曜日

Z80エミュレータを色々と改修

ここ最近、拙作のZ80エミュレータに色々と手を入れてます。

https://github.com/suzukiplan/z80

主だった対応内容はQiitaの方で投稿してます。

また、Julien-Nevo.comというサイトの管理者の方からも幾つかissuesが切られ、建設的な指摘がされているので、着々と改修しました。

C++プログラミングに関しては実のところそんなに深くは学んでいた訳ではなかったりします。仕事で12年ぐらい使っていたので、門前の小僧が習わぬ経を読む程度のスキルならありますが、仕事で使っていたのはC++99以前の古い規格の知識止まりです。(古い規格についてもテンプレートの扱いを完全に空で書けるかというとかなり怪しいレベル)

Qiitaに記事を書いておけば、その道のスペシャリストの方々からの有り難い指摘を頂けるので助かります。

ブログの方に書いておけば、お賽銭程度の広告収入が期待できるので、本当はQiitaよりもブログに書いた方がお得かもしれませんが、このブログだとPVが1万を越えるような記事はかなり稀というか、そもそもSEO対策とかそういうのを一切していないのでPV収益のようなものはほぼ期待できない程度です。

Qiitaなら割と簡単に1万PVを越えるので、なるべく多くの人に見て貰える文章を書く時はQiita、どうでも良いネタはこのブログという使い分けをしています。

ちなみに、一番Qiitaで見られた記事は技術と全然関係ない(普段このブログで書いているような)節税ネタです。実験的に「Qiitaで普段ブログで書いているような記事を書いてみようか...」と魔が差してしまいました。

2022年10月15日土曜日

タイヤ破裂

自転車のタイヤ(後輪)のインナーチューブがパンクしてしまったのですが、近所のホームセンターにサイズ(20x1.5インチ)の合うインナーチューブが無かったので、とりあえずパッチ補修しつつAmazonで新しいインナーチューブを注文。

https://www.amazon.co.jp/gp/product/B07Q9ZKMSK

元々英式バルブのインナーチューブを使ってましたが、仏式バルブにしてみました。

という訳で2本セットのものを購入して、パンクしていない前輪も一緒に交換してみたのですが、前輪の方が交換初日に破裂...

パンクではなく破裂です。

インナーチューブとホイールが噛んだ状態やチューブが捻れた状態で空気を入れると破裂することがあります。

そうならないようにインナーチューブに少しだけ空気を入れた状態でタイヤとセットでホイールに装着して、チューブとタイヤが噛んでないことを確認してから空気を入れたのですが、80PSIぐらいのところで「パンッ」という銃声のような音がして破裂してしまいました。

今まで何度かタイヤやインナーチューブは交換しているのですが、こんなことは初めてです...

空気を入れる前の商品状態を十分にチェックしていなかったのですが、最初から亀裂が入っていた可能性が高いかも。

とりあえずダメ元で出品元に交換 or 返品ができないか確認中です。

しかし、破裂音が大きくてビビりました。

とりえあえず、パンクしていない旧インナーチューブを取り付けておいたのですが、空気を入れる時にビビりながら恐る恐るでしたw

旧インナーチューブは無事再装着 & 空気も正常に入ったのですが、しばらくの間は前輪は英式バルブ、後輪は仏式バルブなので空気入れの際にアタッチメントをいちいち変更する必要があり、やや面倒です。

2022年10月12日水曜日

消費税の下げ方

「消費前は上げるべきか下げるべきか?」

と問われれば、恐らく8割以上の国民が「下げるか撤廃すべき」と答えると思われるので、どうすれば消費税を下げることができるかを(建設的に)考えてみます。

まず、そもそも消費税が導入された原因ですが、これについては「第3次ベビーブームが起こらなかったため」が模範解答かと思われます。ベビーブームの発生時期・発生期待時期と消費税法成立の時期感を照らし合わせると分りやすいです。

  • 1947年〜1949年ごろ(第1次ベビーブーム)
  • 1971年〜1974年ごろ(第2次ベビーブーム)
  • 1989年 消費税start(3%)
  • 1996年ごろ(第3次ベビーブームは発生せず)
  • 1997年 消費税率up(5%)
  • 2014年 消費税率up(8%)
  • 2019年 消費税率up(基本10%, 軽減8%)

人口が減れば税収が減るので、(その財源を根拠に設計された)充実した社会保障サービスが保てなくなってしまいます。

つまり、社会保障サービスを撤廃して、弱者切り捨てができる社会にすれば消費税を下げることができます。ただし、一旦その方策については横に置いておき、「現状の社会保障サービスを維持したまま消費税を下げる方法は無いのか?」という論点で考えてみます。

日本の2021年度の税収は約57.4兆円ですが、所得税+法人税+消費税で47.9兆円(全体の約83.4%)となっています。このボリュームゾーンの税収(メイン税収)を引き上げることが財源確保という観点で最も効果が高い手段だといえます。

メイン税収の内訳をもう少し細かく見てみます。

(2021年度メイン税収の内訳)

  • 所得税 18.6兆円
    • 源泉 15.7兆円(主に労働者から徴収)
    • 申告 2.9兆円(主に経営者や投資家から徴収)
  • 法人税 9.0兆円
  • 消費税 20.3兆円

所得税+法人税で消費税収の20.3兆円を丸々カバーできれば、現状の社会保障サービスを維持したまま消費税を撤廃することが可能だと考えられます。

所得税+法人税の税収を引き上げる手段をとしては、

  • 税率を上げる
  • がんがんお金を稼ぐ

という2通りの方法が考えられますが、税率を上げればキャピタルフライトが増えるなどして逆に税収が減るリスクがあるので、「がんがんお金を稼ぐ」ことが消費税を下げる上で有効だと考えられます。

お金を稼ぐ手段としては次の3通りの方法があります。

  • 労働をする(労働者になる)
  • 事業を営む(経営者になる)
  • 投資をする(投資家になる)

労働者からの税収は源泉所得税、経営者と投資家の税収は申告所得税に分類されると考えられます。

なお、労働者(平社員〜執行役員)でも年収が2000万円を超えると源泉徴収はできないため確定申告をする必要があるので、申告所得税に分類されます。確か、アクセンチュアの上級コンサルタントなら年収4000万円ぐらい貰えるので無い話しではありません。しかし、大半の労働者は年収2000万円未満(平均467万円)なので、大半の労働者の税収は源泉所得税に分類されると考えられます。(あとは源泉徴収ありの特定口座で運用している投資家も源泉所得税に分類されますが、多分総額はそんなに多くないので無視できる範囲かな...と想定)

そして、儲かっていない会社とかだと経営者(取締役)でも年収2000万円に満たないかもしれませんが、だいたいの経営者の年収は2000万円以上(上場企業の取締役の平均年収は3200万円ぐらい)なので、大半の経営者(と投資家)の税収は申告所得税に分類されると考えられます。

24時間寝る間も惜しんでガンガン労働してお金を稼ぐのは効率が悪いです。精神や体を壊したり過労死するなどして、むしろ総労働時間が減ってしまうということも考えられるので。

労働については元気な若年層(10代〜30代)が1日8時間を週3〜5日程度適度にQuiet Quitingでもしながら頑張り、ある程度の年齢(40代〜60代)になったら経営や投資で生計を立てていくのがベターだと思います。労働には体力が必要だから若さが必要ですが、軌道に乗っている事業の経営や投資は、頭脳酷使しますが肉体はそれほど酷使しないので結構年を喰った後でも割と何とかなるので、そういった方向性での人生設計が合理的ではないかと。

しかし、現状の税収分布を見る限り、申告所得税と法人税が少なすぎるので、現状はそういう風になっていないものと思われます。

源泉所得税収は人口動態とほぼ相関するため、第3次ベビーブームが起きなかった時点でそのシュリンクが発生することは既定路線です。

消費税の増税は、税収upさせる手段として手っ取り早いようにも思われますが、お腹を空かせたタコが自らの足を食べているような状態なので筋が良い政策とは思えません。

従って、如何に申告所得税+法人税の税収を増やすかという観点での政策立案が重要なのではないかと思われます。(なので、選挙で投票する時はそういう路線の政党に投票しています)

そういった意味では、副業はもっとガンガン推進していくべきだし、Nisa拡充で投資を呼び込んだり金融教育を進めることも重要だと思います。

ただ、個人的にはもっとシンプルに「個人の貯蓄や企業の内部留保に対して課税すれば良いんじゃない?」とも思っていたりします。ソルベンシーリスク回避という観点で貯蓄や内部留保は重要なのかもしれませんが、(企業も個人も)そのリスクヘッジが過剰過ぎる印象があります。

企業の内部留保は484兆円、個人の貯蓄額は1992兆円あるらしいので、そこから毎年1%吸い上げればそれだけでだいたい24兆円ぐらいの財源を確保できるので、消費税を撤廃しても問題無くなるかもしれません。厚生労働省の社会保険料歳入がだいたい4.6兆円ぐらいだったと思うので、何なら消費税撤廃だけでなく(あのえげつないぐらい高い)社会保険料を50%offとかにしてもお釣りが来そうです。

長期の安定税収にはならないと思いますが、貯蓄から投資への流れを加速させることで所得税収を増やす二段構えになります。ついでに、貯めると損だからお金を使う人が増えることに加え、消費税分の物価ディスカウントにより消費も拡大して景気が良くなるかもしれません。

企業や資産家のキャピタルフライト等のリスクはありそうですが、それぐらいフットワークが軽い企業や個人は既にタックスヘイブンに逃げていると思われるので、多勢には影響が無いのではなかろうか...と推測。

まとめると、貯蓄税を導入すれば消費税を下げられる or 撤廃できる(かも)と。

個人の貯蓄に対してという話しはあまり聞きませんが、企業の内部留保に対してという話しは割とチラホラ聞きます。(内部留保課税だけでは消費税の税収を賄えるだけのボリュームは得られないと思いますが)

参考 https://www.nri.com/jp/knowledge/blog/lst/2021/fis/kiuchi/1014_2

2022年10月11日火曜日

Web3とは果たしてどんなwinnyなのか

Web3の話しを聞く都度「それってどんなwinny?」となってしまうのですが、単なるバズワードなので真面目に考えるだけ無駄かなと思いつつ、かなりざっくり要約すると、

  • Web1.0は単方向メディア(ホームページ、テレビ、ラジオ、新聞など)
  • Web 2.0は双方向メディア(検索、広告、ブログ、SNSなど)
  • Web 3は分散管理台帳(ブロックチェーン)により個々の端末でデータを分散管理できる機能

ということのようです。

Web2.0も当時は単なるバズワードだったので、Web3もWeb2.0と同じくカネのなる木になるかもしれません...が、正直今ひとつピンときません。

メディア(情報媒体)or 機能でレイヤーが違うような気もするので。

ですが、

  • Web1.0 = 独裁主義
  • Web2.0 = 民主主義
  • Web3 = 個人主義(自由主義)

という文脈で見ると「なるほど?」となります。

プラトンの著書(国家)に『民主政が善とするのは自由だが、過度に自由を求めると結果的に独裁制に陥る』みたいな話しがあったと思います。かなり昔に読んだ記憶なのでうろ覚えですが、民主政で過度に自由がはびこる → 民衆に統治を疎む傾向が現れる → 反統治の民衆指導者が独裁者になる といった話しだったと思います。

つまり、Web2.0という名の情報の民主化が飽和しつつあって、その傾向のシグナルとしてWeb3というバズワードが注目されている状態だと現状を読み解くと、最適な次の一手が見えてくるかもしれません。

合理的ではないものを作りたい

ここ最近、実機版の東方VGSの開発が忙しくて、東方VGSの曲追加が滞っています。 東方VGS(実機版)のデザインを作りながら検討中。基本レトロUIベースですがシークバーはモダンに倣おうかな…とか pic.twitter.com/YOYprlDsYD — SUZUKI PLAN (...